一、买房需求

1、 购买城市和购买资格

①城市选择。一线或者新一线就是当下跨城买房的最好选择。因为在城市基本建设，城市定位，医疗，教育交通的等方面上，一线或者新一线比二线或三线城市有着比较大的优势。

②区域位置选择。李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

2、 购买需求

首先确定好之觉得购房需求，是刚需房还是改善房又或者是为了保值增值投资。

3、购买预算

①总款预算、首付预算、月供、还款年限。影响甚至决定着未来几年的生活品质。

②查询。通过房贷利息计算器，根据贷款方式、金额和时间计算月供；关于等额本金与等额本息的选择，强烈建议等额本息，跑赢通货膨胀的妙招。

③贷款方式

纯公积金贷：高首付，需要一次性支付总款减去公积金贷款的全部金额，不同城市的公积金贷款上限不一，比如深圳上限：单人50万，夫妻90万。

纯商业贷：贷款利率高，相对利息也高，比如深圳：5.2%。

组合贷：公积金+商业贷，只要开发商支持，建议选这个。

4、购买面积+楼层+户型

①购买面积=公摊面积+室内建筑面积

公摊面积：包括电梯、走廊等。

得房率：越高越好，是真正的套内建筑面积比率；开发商一般会送一半阳台或者飘窗，一楼可能送地下室/花园，顶楼送阁楼。

契税：=<89平，1%，89平的小三房目前市场上较为抢手，但居住体验较为拥挤，未来可能大一点的流通性更好；>89平，1.5%。

②楼层选择

中间层>中高层>中低层>中间不吉利楼层>顶底层；

黄金楼层：楼层的1/2-2/3，次顶楼；

规避楼层：考虑流通性，要规避一些楼层，比如1/2/4/8/顶楼；

流传说法：3/6/9往上走；七上八下，当官的要选择7楼；小高层（18层左右）根据自己的喜好决定即可。

③户型选择

东边户（东南北）>中间户（南北）>西边户（西南北）>东西户，最好是南北通透。

5、优先级排序

①硬件实力

开发商。选择央企、国企等大开发商，或者区域内大开发商，不考虑小开发商；因为大开发商有品牌实力、良好的资金周转能力，烂尾和延期交房等现象概率小，同时也决定着未来每天睡觉是否踏实。

物业公司。物业服务决定了居住体验和二手房的成交价格。

②毛坯房/精装修

（1）精装修

优势：省去装修时间，交付后可拎包入住，要选择好的开发商，万科的精装修稍微好点；

劣势：碧桂园的精装修品质比较差，槽点多；也存在装修溢价，品质不可控。

（2）毛坯房

优势：自己装修更靠谱；

劣势：耗时耗力耗钱（如果精装修交付质量差，自己装修性价比可能更高，毕竟羊毛出在羊身上，买单的还是自己）。

③绿化率>30%为宜

④容积率<5为宜

⑤软件实力

教育资源（省、市名校，小学+初中，初中比小学更重要，初中涉及升学率）

交通（地铁10min-15min步行，公交5min内）

医疗（15min车程范围内）：给生命多一次机会

商场（15min步行范围内）：生活气息更浓厚

周边生态环境